Die abweichende Auslegung des Kodex der Seattle Public Utilities treibt die Wohnkosten in die Höhe

Es gibt Genehmigungssysteme, um konsistente und vorhersehbare Ergebnisse zu gewährleisten, was den Antragstellern, Nachbarn und der Stadt insgesamt zugute kommt. Diese konsistenten Ergebnisse werden durch kommunale Vorschriften erreicht, die die Autorität der Genehmigungsbefugnis der Gerichtsbarkeit einschränken. Im Idealfall sollten alle Genehmigungsmitarbeiter darin geschult werden, kommunale Vorschriften zu lesen, zu harmonisieren und zu interpretieren. In der Stadt Seattle verlassen sich die Mitarbeiter jedoch allzu oft auf administrative Informationsblätter, städtische Website-Seiten und Berichte anstelle von Code.

Die Formulierungen in diesen alternativen Quellen wurden einmal aus dem Stadtgesetz entfernt. Dies ist ein großes Problem, da es bürokratische Abweichungen ermöglicht, eine inoffizielle Ausweitung der Regeln, die sich daraus ergibt, dass die Praxis nicht mehr an das Gesetz gebunden ist. In diesem Artikel geht es darum, wie SPU (Seattle Public Utilities) nicht durch Code unterstützte – und sehr kostspielige – Wasserleitungserweiterungen durchsetzt, indem es den Benutzer auf Verwaltungsdokumente und weg von der verbindlichen Sprache des Codes verweist.

Gemäß Abschnitt 21.04.061 des Seattle Municipal Code (SMC) kann die SPU eine Erweiterung der Wasserleitungen für neue Entwicklungen verlangen. Allerdings schränkt derselbe Kodex diese Befugnis deutlich ein. Eine Wasserleitungsverlängerung für ein Neubaugebiet darf nur so lang sein wie die Grundstücksfront entlang einer Straße.

Der einfache Satz innerhalb des SMC lautet:„Die Standardwasserleitung muss in der angrenzenden Straße bis zur Grundstücksgrenze gebaut werden.“ Das wichtige Konzept hier ist die Bedeutung des Wortes „Ausdehnung“. Der Wortlaut beschränkt sich darauf, die Wasserleitung nur bis zur Grundstücksgrenze zu verlängern. Unten sehen Sie eine Darstellung dessen, was dieser Ausdruck in Bezug auf die an die Straße angrenzende Grundstücksgrenze für das Grundstück in der 1215 S. Concord Street bedeutet.

Wie ich in einem früheren Artikel besprochen habe, wird eine Genehmigung zum Bau eines Doppelhauses beantragt, wobei die Flexibilität des kürzlich im Jahr 2019 kodifizierten Seattle ADU/DADU-Codes genutzt wird. Die Kosten für den Bau des Doppelhauses werden auf 700.000 US-Dollar geschätzt. SPU verlangt vom Antragsteller die Installation einer 500 Fuß langen Wasserleitung aus duktilem Gusseisen mit einem Durchmesser von 8 Zoll zu einem Preis von 800.000 US-Dollar. Eine solch absurde und unverhältnismäßige Belastung ist ein „Dealbreaker“, der dazu führen wird, dass der Antragsteller das Projekt aufgibt und dringend benötigten Wohnraum in Seattle verliert.

Die Vorschrift sieht nicht vor, eine Wasserleitung zu installieren, die von zwei Kreuzungen über ein Dutzend anderer Grundstücke hinweg bis zur äußersten Grenze des Grundstücks des Antragstellers verläuft. Hierbei sollte es sich um eine Kapitalverbesserung handeln, die durch die erforderlichen Gebühren der SPU bezahlt wird, und nicht um eine Bedingung. Eine verhältnismäßige Anforderung würde darin bestehen, dass die Entwicklung eine viel kostengünstigere und viel flachere 1-Zoll-Wohnzuleitung zum Grundstück führen könnte. Dies ist bei der Bebauung aller Nachbargrundstücke geschehen.

Bei einem Treffen am 14. November mit dem stellvertretenden Leiter der Projektabwicklungs- und Technikabteilung der SPU und einer Verbindungsperson mit dem Büro von Bürgermeister Bruce Harrell behaupteten beide, dass die Formulierung des Kodex der Stadt das Recht einräumte, eine 500 Fuß lange Wasserleitung zu fordern Installation auf dem Grundstück und über die Fassade hinweg. An dem Treffen nahm auch Aliesha Ruiz teil, die Koordinatorin für Regierungsangelegenheiten der Master Builders Association of King and Snohomish Counties in Seattle.

So entwickelt sich die bürokratische Strömung in Seattle. SPU weist den Genehmigungsantragsteller von den tatsächlichen Regeln des Kodex ab und fordert stattdessen die Verwendung von Verwaltungshandzetteln, Website-Sprachen und Berichten. Solche Sekundärdokumente geben die korrekte Formulierung und Absicht des Codes nicht genau wieder. Zu diesen Dokumenten gehören das Client Assistance Memo (CAM) 1201, die Website der SPU und sogar falsche Informationen in einem Bericht an den Rat.

Eine Webseite der Stadt Seattle ordnet die im Code gefundenen Wörter neu und erstellt eine Formulierung, die ein völlig anderes Ergebnis vermittelt. Darin heißt es: „Eine Erweiterung der Wasserleitung (WME) oder eine Systemverbesserung ist erforderlich, wenn eine Parzelle, die eine neue Wasserversorgung anfordert, nicht an eine Standardverteilung oder eine geeignete Wasserleitung angrenzt.“ Das qualifizierende und bedeutungsvolle Wort fehlt eklatant"Ausmaß."Durch den Ausschluss dieses Wortes hat SPU eine eigene erstaunliche Interpretation geschaffen, die nicht die tatsächliche Sprache des Codes widerspiegelt.

Ich habe die Sitzungsteilnehmer darauf hingewiesen; Meine Befürchtung, dass das Wort „extent“ mit dem Wort „extend“ verwechselt wird, wurde bestätigt.

Sowohl der stellvertretende Direktor als auch der Leistungsbeauftragte behaupteten, dass die Formulierung des Kodex der Stadt das Recht einräumte, von einem Genehmigungsbewerber die Verlängerung einer Wasserleitung 500 Fuß bis zum Grundstück und über die Fassade hinweg zu verlangen. Auch hier heißt es im Codewortlaut: „Die Standard-Wasserverteilungsleitung soll in gebaut werden.“angrenzende Straße bis zur Grundstücksgrenze[Betonung hinzugefügt]wie vom Versorgungsunternehmen für den geordneten Ausbau oder die effiziente Vernetzung des öffentlichen Wassersystems gefordert.“

Zusätzlich muss man die Formulierung des zweiten Teils des Codesatzes sorgfältig lesen,„wie vom Versorgungsunternehmen für den geordneten Ausbau oder die effiziente Vernetzung des öffentlichen Wassersystems gefordert.“Sagtegeordnete Erweiterung kann nur erforderlich sein, wenn am Rande der Grundstücksfront bereits eine Hauptwasserleitung für den Anschluss vorhanden ist. Das ist es, was mit einer geordneten Erweiterung im Klartext im Code gemeint ist. Die geordnete Erweiterung besteht aus„die Erweiterung, die bis zur Grundstücksgrenze an die Straße angrenzt.“

Durch die Erstellung von Verwaltungshandzetteln und Formulierungen auf Websites in falscher Sprache konnte die SPU unbegründete und kostspielige Modernisierungen von Wasserleitungen als Bedingung für die Genehmigung dringend benötigter Wohnbauprojekte geltend machen. Viele ahnungslose Benutzer des Genehmigungssystems verlassen sich darauf, dass die Stadt die ihnen anvertraute Genehmigungsbefugnis gemäß allen Gesetzen und Vorschriften ausführt, während Seattle in Wirklichkeit ein System geschaffen hat, um ein gewünschtes Ergebnis durchzusetzen, im Gegensatz zu dem, was laut Gesetz erlaubt ist.

Nur wenige Benutzer des Genehmigungssystems der Stadt Seattle würden auf die Idee kommen, ein City Client Assistance Memo oder eine Website der Stadt in Frage zu stellen. Erstaunlicherweise hat die SPU nicht nur die Genehmigungsnutzer hinters Licht geführt, es sieht auch so aus, als hätte sie das Gleiche erfolgreich gegenüber dem Stadtrat getan.

In einem Bericht aus dem Jahr 2018 mit dem Titel „Entwicklergebühren und Finanzierungsanforderungen“ legten die Seattle Public Utilities dem Stadtrat eine Bewertung von acht weiteren Versorgungsunternehmen in der Region vor. SPU lieferte eine Reihe von Erkenntnissen, darunter: „Infrastrukturanforderungen. Alle Versorgungsunternehmen verlangen, dass der Entwickler die Kosten für die Hauptleitungsverlängerung übernimmt, wenn eine Hauptleitung nicht an das Grundstück angrenzt.“

Im Gegenteil, nicht alle Versorgungsunternehmen verlangen dies. Die den Wasserversorgern auferlegten Beschränkungen finden sich im Landesrecht, wie ich von Scott Smith, PE, Bezirksingenieur für den Silver Lake Water and Sewer District im Snohomish County, bestätigt habe. Er erklärte, dass sowohl Städte als auch Wasserbezirke nach dem überarbeiteten Code of Washington RCW 35 (Städte und Gemeinden) und RCW 57 (Wasser-Abwasserbezirke) arbeiten.

Nach diesen Regeln kann ein Wasserversorger nur dann eine umfassende Wasserleitungsinstallation verlangen, wenn der Wasserversorgungsbedarf des Projekts erheblich ist und eine Wasserleitung erforderlich ist, um den Wasserflussbedarf des Projekts zu decken. Dies gilt jedoch nicht für das hier zitierte Duplex-Projekt. Die Wasserversorgung kann mit Standard-Wasserzählern und kleinen 1-Zoll-Zuleitungen zu jeder Duplexeinheit erfolgen.

Bisher ist es der SPU gelungen, den nicht vom Code unterstützten Wasserhauptausbau durch eine fehlerhafte Abweichung vom Code zu Verwaltungsrichtlinien zu normalisieren. Die Tatsache, dass diese Formulierung offenbar ohne Überprüfung durch die Staatsanwälte veröffentlicht wurde, führt zu Bedenken hinsichtlich der Kontrolle und Abwägung der drei Regierungszweige: Judikative, Legislative und Exekutive. Die Sorge besteht darin, ob die Exekutive sicherstellt, dass die gesetzgeberische Absicht zum Ausdruck kommt. Alle alternativen Formulierungen sollten von der Rechtsabteilung der Staatsanwaltschaft überprüft werden, um sicherzustellen, dass die Verwaltungsdokumente und Websites die verbindliche Formulierung des Kodex korrekt wiedergeben.

Als Ingenieur ist es meine Aufgabe, meine Kunden im Rahmen der Best Practices und der guten Technik zu vertreten. Es ist keine gute Ingenieurskunst, ein Rohr mit einem Durchmesser von 8 Zoll für zwei Häuser zu verlängern und zu ermöglichen, dass sich in einer Sackgasse befindlichen Wasserleitungsverlängerung angesammeltes abgestandenes Wasser an die Wasserverbraucher weiterleitet. Es ist keine bewährte Vorgehensweise, willkürlich zu verlangen, dass ein 500 Fuß langes Eisenrohr duplex in den Boden versenkt wird, wenn jeder Nachbar über eine direkte 1-Zoll-Anschlussleitung verfügt. Es ist keine gute öffentliche Ordnung, wenn eine Behörde der erklärten Absicht des Stadtrats, zusätzliche Wohneinheiten zu bauen, widerspricht, indem sie die Baukosten durch lächerliche Bedingungen in die Höhe treibt.

Die Stadt ist gemäß ihren eigenen Vorschriften nicht befugt, eine Wasserleitungsinstallation über die Grundstücksgrenze hinaus, die an die Straße grenzt, zu verlangen. Kapitalverbesserungen an Wasserleitungen, die über die gemäß der Stadtordnung zulässigen Befugnisse hinausgehen, müssen sofort eingestellt werden.

Der Bürgermeister von Seattle, Bruce Harrell, muss zusammen mit seinem engsten Beraterkreis sicherstellen, dass die SPU die ihnen übertragenen Genehmigungsaufgaben im Einklang mit der Rechtsstaatlichkeit gemäß den spezifischen Formulierungen im Seattle Municipal Code verwaltet. Das Büro des Bürgermeisters muss die Führung innerhalb der SPU zügeln und die Praxis der bürokratischen Abdrift stoppen. Die Stadt ist gemäß ihren eigenen Vorschriften nicht befugt, eine Wasserleitungsinstallation über die Grundstücksgrenze hinaus, die an die Straße grenzt, zu verlangen.

Donna Breske ist eine lizenzierte professionelle Ingenieurin im Bundesstaat Washington. Sie ist Inhaberin von Donna Breske & Associates und bietet mit ihren Mitarbeitern Landnutzungsberatung und Tiefbauplanung für zahlreiche Infill-Projekte in mehreren Gerichtsbarkeiten im Puget Sound-Gebiet an. Sie hat einen Bachelor of Science in Bauingenieurwesen von der University of Washington und einen MBA von der Seattle University. Sie ist mit ihrem Mann Fred verheiratet, mit dem sie zwei erwachsene Kinder hat. Sie ist in Seattle aufgewachsen und setzt sich leidenschaftlich dafür ein, absurde Hindernisse bei der Genehmigung von Behörden zu beseitigen und konsistente und vorhersehbare Ergebnisse sicherzustellen.

The Urbanist plant für Samstag, den 16. September, ein persönliches Treffen mit einem besonderen Gast. Details folgen in Kürze.

Julie Timm, CEO von Sound Transit, war am 9. Mai Gast unseres Urbanist Meetups. Sehen Sie sich das Video an.

Andrew Lewis, Stadtratsmitglied von Seattle, war am 11. April unser Gast. Schau das Video.

Tammy Morales, Stadtratsmitglied von Seattle, war am 14. März unser Gast. Wir sprachen über Verkehrssicherheit, sozialen Wohnungsbau, Zoneneinteilung und mehr. Schau das Video.

SDOT-Direktor Greg Spotts war am 15. Februar unser Gast. Sehen Sie sich das Video an.

Tiffani McCoy war im Januar zu Gast, um über Initiative 135 zu sprechen. McCoy ist Advocacy-Direktorin von Real Change und leitet die Kampagne „House Our Neighbors“, die die Initiative für sozialen Wohnungsbau in Seattle ins Leben gerufen hat. Die Stimmabgabe erfolgt am 14. Februar. Sehen Sie sich das Video an.

Die Ergebnisse der Vorwahlen liegen vor. Machen Sie sich bereit für die Parlamentswahlen: Schauen Sie sich die Empfehlungen von The Urbanist an.